هل يمكن للأجانب شراء عقار في البرازيل؟ (دليل 2026)Can foreigners buy property in Brazil? (2026 guide)

ماذا تستطيع أن تشتري؟What you can buy

• ✅ شقق ومنازل ووحدات تجارية في المدن, تملّك حر كامل بلا إذن خاص.✅ Apartments, houses, commercial units in cities, full freehold, no special permission.
• ⚠️ الأراضي الريفية الكبيرة والمناطق الحدودية, مقيّدة (نادرًا ما تهمّ مستثمر المدن/الشواطئ).⚠️ Large rural land & border zones, restricted (rarely relevant to a city/beach investor).

خطوات الشراء الستّThe 6 steps to buy

1. رقم CPF, يتحكّم بكل شيء (بنوك، عقود، شراء). استخرجه قبل الوصول عبر قنصلية برازيلية.Get a CPF, it gates everything (banking, contracts, buying). Get it before arrival via a consulate.
2. تحويل أموالك بشكل موثّق, حساب CDE لغير المقيمين أو تحويل موثّق عبر البنك المركزي.Bring money in properly, a non‑resident CDE account or a documented Central‑Bank transfer.
3. الحجز + عقد البيع «Compromisso» مع دفعة وعناية واجبة (سند الملكية matrícula، شهادات البائع، ولوائح المبنى).Reserve + contract (Compromisso) with a deposit + due diligence: title (matrícula), seller certidões, condo bylaws.
4. ضريبة النقل ITBI, عادة ~2 to 3%.ITBI transfer tax, usually ~2 to 3%.
5. السند العام (Escritura) أمام كاتب العدل.Public deed (Escritura) before a notary.
6. التسجيل (Registro), الملكية تنتقل عند التسجيل، لا قبله.Registration (Registro), ownership transfers at registration, not before.

التكاليفWhat it costs

• تكاليف الإغلاق ≈ 3 to 6% فوق السعر.Closing costs ≈ 3 to 6% on top of the price.
• التمويل: غير المقيمين لا يحصلون عمليًا على رهن, نقدًا أو بأقساط المطوّر.Financing: non‑residents can't realistically get a mortgage, cash or developer instalments.
• ضريبة الدخل الإيجاري: اقتطاع 15% لغير المقيم.Rental income tax: 15% withholding for non‑residents.

⚠️ تشتري بهدف Airbnb؟⚠️ Buying for Airbnb?

بعد حكم المحكمة العليا في 7 مايو 2026، يحتاج الإيجار قصير الأمد إلى موافقة ثلثي ملّاك المبنى. تحقّق من لائحة المبنى قبل الشراء.Since the STJ ruling of 7 May 2026, short‑stay rentals need a two‑thirds owners' vote. Check the building's bylaws before buying.

ملاحظة صادقةHonest note

للدخل، الشراء غالبًا أضعف مما يُتوقّع, عوائد Airbnb الإجمالية تدور حول معيار 5.7%. كثيرون يبدأون بالإيجار لإعادة التأجير ثم يشترون لاحقًا.For income, buying is often weaker than expected, gross Airbnb yields cluster near the 5.7% benchmark. Many start with rent‑to‑rent and buy later.

المصادر: تقرير Ask Sam للاستثمار · FipeZAP (ديسمبر 2025) · GlobalPropertyGuide · حكم STJ (مايو 2026).Sources: Ask Sam investor report · FipeZAP (Dec 2025) · GlobalPropertyGuide · STJ ruling (May 2026).